El ejercicio de los derechos reales no está exento de la complejidad que logra la cotidianidad y la convivencia. Como vimos en la lección anterior, no obstante que la copropiedad no es la mejor manera de poseer un bien, se genera por circunstancias hereditarias (principalmente) o por las características del propio bien. En el caso de la servidumbre se presenta algo similar, de tal suerte que el Código Civil Federal regula diversas situaciones en la forma de atender esta carga, en sus manifestaciones.

La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. (1057 CCF)

La servidumbre consiste en no hacer o en tolerar. Para que al dueño del predio sirviente pueda exigirse la ejecución de un hecho, es necesario que esté expresamente determinado por la ley, o en el acto en que se constituyó la servidumbre. (1058 CCF)

Cuando aspectos físicos de los bienes inmuebles, impiden que sus dueños o poseedores tengan acceso o deban tolerar alguna circunstancia, es que hablamos de esa “carga” que implica la servidumbre, como parte del derecho real, no importa la persona sino la misma impacta directamente al bien sin importar quien ejerza su derecho o uso, el propio Código nos da sus principales características:

Las servidumbres son continuas o discontinuas; aparentes o no aparentes. (1059 CCF) Son continuas aquellas cuyo uso es o puede ser incesante sin la intervención de ningún hecho del hombre. (1060 CCF) Son discontinuas, aquellas cuyo uso necesita de algún hecho actual del hombre. (1061 CCF) Son aparentes las que se anuncian por obras o signos exteriores, dispuestos para su uso y aprovechamiento. (1062 CCF) Son no aparentes las que no presentan signo exterior de su existencia. (1063 CCF) Las servidumbres son inseparables del inmueble a que activa o pasivamente pertenecen. (1064 CCF) Si los inmuebles mudan de dueño, la servidumbre continúa, ya activa, ya pasivamente, en el predio u objeto en que estaba constituida, hasta que legalmente se extinga. (1065 CCF)

Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre muchos dueños, la servidumbre no se modifica, y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda. Si es el predio dominante el que se divide entre muchos, cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, no variando el lugar de su uso, ni agravándolo de otra manera. Mas si la servidumbre se hubiere establecido en favor de una sola de las partes del predio dominante, sólo el dueño de ésta podrá continuar disfrutándola. (1066 CCF) Las servidumbres traen su origen de la voluntad del hombre o de la ley; las primeras se llaman voluntarias y las segundas legales. (1067 CCF)

Los tipos de servidumbre legales más comunes y que reconoce el propio ordenamiento civil son de desagüe, acueducto y de paso.

Servidumbre legal es la establecida por la ley, teniendo en cuenta la situación de los predios y en vista de la utilidad pública y privada conjuntamente. (1068 CCF)

Servidumbre legal de desagüe. – Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente, o como consecuencia de las mejoras agrícolas o industriales que se hagan, caigan de los superiores, así como la piedra o tierra que arrastren en su curso. (1071 CCF) Cuando los predios inferiores reciban las aguas de los superiores a consecuencia de las mejoras agrícolas o industriales hechas a éstos, los dueños de los predios sirvientes tienen derecho de ser indemnizados. (1072 CCF)

Servidumbre legal de acueducto. – El que quiera usar agua de que pueda disponer, tiene derecho a hacerla pasar por los fundos intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños, así como a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas. (1078 CCF) Se exceptúan de la servidumbre que establece el artículo anterior, los edificios, sus patios, jardines y demás dependencias. (1079 CCF)

Servidumbre legal de paso. – El propietario de una finca o heredad enclavada entre otras ajenas sin salida a la vía pública, tiene derecho de exigir paso, para el aprovechamiento de aquéllas por las heredades vecinas, sin que sus respectivos dueños puedan reclamarle otra cosa que una indemnización equivalente al perjuicio que les ocasione este gravamen. (1097 CCF) La acción para reclamar esta indemnización es prescriptible; pero aunque prescriba, no cesa por este motivo el paso obtenido. (1098 CCF) El dueño del predio sirviente tiene derecho de señalar el lugar en donde haya de construirse la servidumbre de paso. (1099 CCF)

Como se aprecia, la claridad que establece la ley en estos supuestos son preventivos de posibles conflictos si se manejaran de manera individual, también establece reglas para establecer la servidumbre voluntaria y las formas de extinción de esta carga.

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