El incremento de la esperanza de vida de los mexicanos no ha ido a la par de los mecanismos de subsistencia posteriores a la vida laboral que el sistema legal ofrece. El incremento de adultos mayores de 75 años, con pensiones de vejez o jubilación insuficientes para su subsistencia, es un problema que ya afecta a nuestra sociedad. La aspiración de patrimonio de una persona, a veces se reduce a contar con al menos una vivienda propia en la que pueda vivir sus últimos días y a veces ni con eso se cuenta.
Muchos de los hoy adultos mayores son propietarios exclusivamente de las viviendas que por medio de créditos de interés social pudieron adquirir durante su vida laboral, muchas de ellas pagadas a lo largo de hasta 30 años. Sin embargo, con pensiones económicas irrisorias, la subsistencia se torna difícil e incluso obliga a algunos adultos mayores a adquirir préstamos o créditos que les generan adeudos que a la larga les resultan imposibles de pagar y ponen en riesgo ese único patrimonio.
Las soluciones que se planeen para este fenómeno deben ser flexibles, con opciones de inversión que consideren la edad de las personas y su esperanza de vida, que comprendan rentas periódicas que les permitan tener liquidez para gastos no programados e incluso atención médica. Los instrumentos más utilizados en USA, Reino Unido y otros países de Europa son los llamados “Long Term Care” (Seguros de cuidados de largo plazo para adultos mayores) y las “hipotecas reversibles” (o inversas).
La hipoteca reversible o inversa es una variante reciente del original contrato de hipoteca. La hipoteca tradicional es una garantía real constituida sobre bienes inmuebles que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.
La hipoteca se constituye, por regla general, por medio de un contrato otorgado en escritura pública (sólo si la hipoteca excede de $1,000.00; es decir, prácticamente todas), y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad, salvo lo dispuesto en el artículo 458 del Código de Procedimientos Civiles (consejo: siempre inscriban la hipoteca sin son acreedores).
En la hipoteca inversa, una persona consiente gravar un inmueble de su propiedad, que es aquel en el que habita, para garantizar un crédito que le será entregado en ministraciones periódicas, de forma vitalicia o temporal. Si es vitalicio, el crédito culmina con la muerte del deudor y el inmueble dado en hipoteca servirá para pagar el adeudo. Si es temporal, vencido el plazo, debe restituirse la cantidad total ministrada y en caso contrario se rematará el inmueble.
El día 1 de enero de 2018 entró en vigor la reforma al Código Civil del Estado de Hidalgo, que introduce la figura denominada “Hipoteca inversa”, asignando un “Bis” al Capítulo IV, del Título Decimosexto, Libro Cuarto; agregando el artículo 2949 Bis al 2949 Decies.
El nuevo artículo 2949 Bis dispone:
“La hipoteca inversa es aquel contrato que tiene por objeto el pago mensual y vitalicio de una suma de dinero determinada que se concede a un deudor hipotecario, o en su caso, a un beneficiario, dejando como garantía un bien inmueble de su propiedad, en el cual tenga su residencia habitual”.
La redacción nos permite considerar:
- Que la hipoteca inversa se constituye por medio de un contrato.
- Que el objeto de la hipoteca inversa es la realización de pagos mensuales de una suma de dinero, a favor del deudor hipotecario.
- Que el pago mensual debe ser vitalicio, es decir, durante toda la vida del deudor hipotecario, o bien de un beneficiario (más adelante diremos quiénes ostentan ese carácter).
- Que el deudor garantice el adeudo con un inmueble de su propiedad, en el que debe tener su residencia habitual.
Mtro. Saúl Ferman Guerrero
Juez segundo familiar del Distrito Judicial de Pachuca, Hidalgo
