El último de los contratos de garantía es el de hipoteca, es uno de los principales contratos accesorios en la adquisición de deudas e inmuebles, importante es la revisión de la libertad de gravamen que se debe hacer en el registro público de la propiedad cuando se dará enganche sobre inmuebles para evitar fraudes (sobre todo porque el gravamen es sobre el bien sin importar su titular).
La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley. (2893 CCF)
Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero. (2894 CCF)
La hipoteca sólo puede recaer sobre bienes especialmente determinados. (2895 CCF)
La hipoteca se extiende aunque no se exprese: I. A las accesiones naturales del bien hipotecado; II. A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados; III. A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos; IV. A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado, y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados. (2896 CCF)
En el Código Civil se establece los casos en que se deberán precisar los alcances de la hipoteca y aquellos bienes y derechos que no se podrán gravar.
Salvo pacto en contrario la hipoteca no comprenderá: I. Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito; II. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada. (2897 CCF)
No se podrán hipotecar: I. Los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca; II. Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios; III. Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante; IV. El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por este Código a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes; V. El uso y la habitación; VI. Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si se hace constar en el Título Constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito. (2898 CCF)
Pueden también ser hipotecados los bienes que ya lo estén anteriormente, aunque sea con el pacto de no volverlos a hipotecar, salvo en todo caso los derechos de prelación que establece este Código. El pacto de no volver a hipotecar es nulo. (2901 CCF)
Se precisan aspecto de copropiedad y la necesidad de la viabilidad de enajenación para poder hipotecar y los casos en que se destruya la cosa.
El predio común no puede ser hipotecado sino con consentimiento de todos los propietarios. El copropietario puede hipotecar su porción indivisa, y al dividirse la cosa común la hipoteca gravará la parte que le corresponde en la división… (2902 CCF)
Sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados. (2906 CCF)
Si el inmueble hipotecado se hiciere, con o sin culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca hasta que a juicio de peritos garantice debidamente la obligación principal. (2907 CCF)
Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca, y además, el valor del seguro quedará afecto al pago. Si el crédito fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro, y si no lo fuere podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se verifique el pago al vencimiento del plazo. (2910 CCF)
Para casos de arrendamiento se establecen límites al propietario, la posibilidad de adquirir la cosa hipotecada es un derecho del acreedor.
Sin consentimiento del acreedor, el propietario del predio hipotecado no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas, por un término que exceda a la duración de la hipoteca; bajo la pena de nulidad del contrato en la parte que exceda de la expresada duración. Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de rentas, ni arrendamiento, por más de un año, si se trata de finca rústica, ni por más de dos meses, si se trata de finca urbana. (2914 CCF)
El acreedor hipotecario puede adquirir la cosa hipotecada, en remate judicial; o por adjudicación, en los casos en que no se presente otro postor, de acuerdo con lo que establezca el Código de Procedimientos Civiles. Puede también convenir con el deudor en que se le adjudique en el precio que se fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este convenio no puede perjudicar los derechos de tercero. (2916 CCF)
La acción hipotecaria prescribirá a los diez años, contados desde que pueda ejercitarse con arreglo al título inscrito. (2918 CCF)
La hipoteca nunca es tácita, ni general; para producir efectos contra tercero necesita siempre de registro, y se contrae por voluntad, en los convenios y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados. En el primer caso se llama voluntaria; en el segundo, necesaria. (2919 CCF)
Importante la prescripción de la exigencia del pago en diez años y la necesidad de la manifestación expresa. Veremos su modalidad voluntaria en la próxima entrega.
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