El artículo 2949 Ter del Código Civil del Estado de Hidalgo establece una calidad especial para el deudor de la hipoteca inversa, pues el objetivo es proporcionar a los adultos mayores una fuente de ingresos alterna (o que incluso puede ser única) para su manutención o tratamiento de enfermedades. Los requisitos que prevé dicho artículo se contienen en cinco cláusulas:
- Que el deudor hipotecario o su beneficiario tengan una edad igual o superior a los 60 años. Es decir, que se trate de adultos mayores.
- Sólo podrán ser beneficiarios del deudor hipotecario su cónyuge, concubina o concubinario. El carácter de beneficiario, esto es, la persona que no siendo el deudor hipotecario puede recibir el pago mensual, sólo corresponde al o la cónyuge del deudor, su concubina o concubinario. En este sentido, es preciso tomar en cuenta las reglas que para la constitución del concubinato prevé el artículo 143 de la Ley para la Familia del Estado de Hidalgo.
III. El deudor hipotecario o el beneficiario deberán de contar con una constancia que acredite que se encuentran en pleno goce de sus facultades mentales para poder celebrar el contrato. Pretende evitar que un adulto mayor con algún tipo de discapacidad intelectual o capacidad disminuida, otorgue un consentimiento para la constitución de la hipoteca, sin que ello sea su auténtico deseo, o que por la misma discapacidad o interdicción el beneficio de los pagos lo dispongan terceros. No obstante, la capacidad debiera presumirse y no ser objeto de prueba, de tal manera que la negativa que controvierta esa presunción es la que tendría que demostrarse.
- Los bienes inmuebles dados en garantía deberán estar asegurados para cubrir cuando menos el saldo insoluto del crédito. Este requisito implica que las partes contraten un seguro que permita cubrir el adeudo del saldo dispuesto ante una eventualidad diversa al fallecimiento del deudor.
- En el caso de que el deudor hipotecario se encuentre casado bajo el régimen de sociedad conyugal, deberá de contar con la autorización expresa de su cónyuge y también suscribir el contrato. Lo anterior para efectos de proteger los derechos emanados del matrimonio y su régimen patrimonial.
Como ya hemos mencionado, la hipoteca inversa (o reversible) exige que el deudor sea un adulto mayor (60 años o más), pues su objeto es ser una alternativa de ingresos para las necesidades de ese sector social, con ingresos insuficientes para su subsistencia o los padecimientos propios de esa edad. El contrato se previó vitalicio y se ejecuta la hipoteca si, una vez fallecido el deudor o su beneficiario, los herederos no saldan el adeudo.
Sin embargo, por lo que respecta al acreedor hipotecario, obligado a realizar los pagos mensuales durante todo el tiempo que perdure la hipoteca y una vez fallecido el deudor ejecutar la misma, no se exige una calidad específica, pues podrán tener ese carácter las instituciones privadas, sociales, personas físicas e instituciones públicas, con capacidad o competencia legal para ello.
Por lo que sería posible que al amparo de la hipoteca reversible pudieran disfrazarse otro tipo de convenciones, por ejemplo, una compraventa a plazos. Puede ocurrir también que alguno de los hijos del propietario del inmueble y deudor hipotecario se haga cargo de la manutención de su padre o madre, de por vida, mediante pagos mensuales, y a cambio de ello ejecutar al fallecimiento la hipoteca para asumir la propiedad del inmueble garante.
El monto del crédito se fijará previo avalúo sobre el bien inmueble por perito o institución certificada para ello, en el que se considere el valor comercial de mercado sobre la base de dos elementos: 1.- El valor futuro del inmueble y 2.- El incremento del valor del inmueble conforme a las condiciones del mercado de la zona de los últimos cinco años.
Mtro. Saúl Ferman Guerrero
Juez segundo familiar del Distrito Judicial de Pachuca, Hidalgo
