LECCIONES DE DERECHO
Perla Gómez Gallardo[1]
Iniciamos los contratos de uso, goce y disfrute con el contrato, que al igual que la compraventa, es de uso más común en los acuerdos de voluntades de las personas en sociedad:
Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.
El arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación y de veinte años para las fincas destinadas al comercio o a la industria. (2398 CCF)
El arrendamiento se presente cuando se concede el uso y goce, en donde la palabra clave es que sea temporal, de tal suerte que esa posesión no genera el derecho de prescripción, al carecer del animus en el uso con fines de dueño.
La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada. (2399 CCF)
Son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellos que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales. (2400 CCF)
No puede arrendar el copropietario de cosa indivisa sin consentimiento de los otros copropietarios. (2403 CCF)
Queda claro que la renta deberá ser cierta y determinada y el bien no sea consumible. Asimismo, se debe establecer la formalidad por escrito:
El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputará al arrendador. (2406 CCF)
El contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo convenio en otro sentido. (2408 CCF)
Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se verificare la transmisión de la propiedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato. Respecto al pago de las rentas, el arrendatario tendrá obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato, desde la fecha en que se le notifique judicialmente o extrajudicialmente ante notario o ante dos testigos haberse otorgado el correspondiente título de propiedad, aun cuando alegue haber pagado al primer propietario; a no ser que el adelanto de rentas aparezca expresamente estipulado en el mismo contrato de arrendamiento. (2409 CCF)
Si la transmisión de la propiedad se hiciere por causa de utilidad pública, el contrato se rescindirá, pero el arrendador y el arrendatario deberán ser indemnizados por el expropiador, conforme a lo que establezca la ley respectiva. (2410 CCF)
Las reglas respecto a las obligaciones del arrendador y la persona arrendataria se fijan por ley (lo que se integra como cláusula natural en los contratos), de la siguiente forma:
El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso: I. A entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenido expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada; así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble; II. A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias; III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables; IV. A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato; V. A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento. (2412 CCF)
El arrendatario está obligado: I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos; II. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios; III. A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella. (2425 CCF)
Con las obligaciones que establece la ley se da claridad a la forma en que se deben atender las respectivas responsabilidades de las partes que intervienen en el contrato.
El arrendamiento puede terminar: I. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada; II. Por convenio expreso; III. Por nulidad; IV. Por rescisión; V. Por confusión; VI. Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor; VII. Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública; VIII. Por evicción de la cosa dada en arrendamiento. (2483 CCF)
Finalmente, la ley fija las causas por las que el contrato puede terminar, cuando concluya el plazo establecido (sino se establece la ley también establece el aviso previo); por fijar condiciones nulas; por incumplimiento de alguna de las partes (de ahí la importancia de las obligaciones legales) y por la imposibilidad de seguir usando el bien ya sea por expropiación o evicción.
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[1] Profesora Investigadora Titular C de la Universidad Autónoma Metropolitana Unidad Cuajimalpa. Maestra por oposición de la Asignatura Derecho a la Información de la Facultad de Derecho UNAM.
